ПРОДАЖБИ, ПОКУПКИ, НАЕМИ, ЗАМЕНИ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

 За да бъде извършена сделка е необходимо на първо място да бъде установено правото на собственост на лицето, чрез  преглед  документите удостоверяващи  собствеността, представителната власт и дееспообността на страните, Съществуват документи със самостотятелна доказателствена сила, т.е. представянето на които е достатъчно за да легитимира лицето като собственик на недвижимия имот. Това са:
1) Нотариални актове, удостоверяващи право на собственост върху недвижим имот или вещно право върху такъв имот, издадени по реда на чл.483 от ГПК – констативни нотариални актове.
2) Нотариални актове, удостоверяващи право на собственост върху недвижими имоти, придобити по давност. Давността е институт на гражданското право и означава изтичане в полза на владетеля на един имот на определен от ЗС срок, който е годен да го направи собственик, ако знае, че имота няма друг собственик. Актовете се издават въз основа на постановлението, с което праводателят е признат за собственик по давност.
3)  Нотариални актове за признаване на право на собственост или друго вещно право, чието издаване е предвидено в отделни нормативни актове. Примери –  Нотариални актове издавани по реда на ЗУТ, актове за придадени по регулация места, за дадени в обезщетение недвижими имоти, срещу отчуждени недвижими имоти, по правилника на ЖСК, по Закона за трудовата поземлена собственост.
4)  Нотариални актове, удостоверяващи правни сделки за прехвърляне на право на собственост:
продажба, дарение, замяна и др. Те се вписват в имотния регистър по силата на чл.112 б”а” от ЗС.
5) Тапии, издавани до Освобождението на България главно за земите мюлк / покрити недвижими имоти/.
6) Владала, Крепостни актове, оформящи сделки, извършени с частни продавателни актове или издавани въз основа на общинско удостоверение по Закона за замяна на турските документи за право на собственост с крепостни актове от 01.02.1892 год.
7) Актове за поземлена собственост, издавани на основание чл.46 от ЗТПС. В тези актове има определени срокове, до изтичането на който имотите, за които е издаден актът, не могат да бъдат продавани и обременявани с тежести.
8)  Съдебни решения, с които се обявяват за окночателни предварителни договори за покупка на недвижими имоти по чл.19 от ЗЗД, съответно вписани в книгите за вписване.
9) Решения на комисията за замяна на имоти, оставени в Северна Добруджа / Известие, бр.12/1951 год./
10)  Постановления на съдебен изпълнител по изпълнителни дела на имоти, възложени на публична продан, отново вписани в книгите за вписванията.
11) Договори за продажба на жилища, строени от инвеститори при бившите народни съвети по чл.117 от ЗТСУ /отм./
12)Протоколи, постановления, решения и др. административни актове с дадена от законодателя доказателствена сила на  нотариални актове. При тях нотариалната форма не е необходима /чл.18 от ЗС/. Тези документи за собственост са предвидени в специалните закони. Пример – продажба на Общински жилища; Решение на Общински съвет за даден имот като обезщетение за имот, отчужден за жилищно строителство; Решение на съда за изкупуване дела на съсобствениците, когато нямат право да извършват строеж, от другите съсобственици, които ще строят.
12)  При правоприемство по закон праводател, който черпи правата си от своя наследодател, освен документа за правото на собственост на на своя наследодател, представя и акт за смъртта му и удостоверение за неговите наследници.
13) При отказ от наследство или неприемане на наследство, установено по съдебен ред се представя удостоверение за извършения отказ, че наследството не е прието. Удостоверението за отказа се издава от Районния съд, където е вписан отказът, а решението – от съда издал решението.
14) Наследник или трето лице, които се позовават на покупка на наследствени права, трябва да представят и договора за покупка на правата, надлежно вписан в книгите за вписванията.
15)  Когато наследството е поделено между наследниците, представя се и документът за извършената делба на имота, договор за доброволна делба с удостоверение за наследниците, както и предходния титул за собственост на наследодателя,  за да се провери участието на всички наследници в сключване на делбения договор; съдебна спогодба за делба, съдебен разделителен протокол, влязъл в законна сила; съдебно решение за поставяне в дял на един от наследниците на неподеляемо жилище по реда на чл.288 от ГПК, всички надлежно вписани. В тези случаи нотариусът проверява въз основа на ЗНаследството какъв е делът на всеки един от наследниците.
16) Завещанията нямат самостоятелен прехвърлителен характер и винаги следва да бъдат придружени с документ за собственост на завещателя. Представя се и акт за смърт на завещателя и удостоверение за наследници.

ІІІ.Представителна власт в нотариалното производство.

Законно представителство имат родителите спрямо малолетните деца, настойниците спрямо поставените под пълно запрещение и особен представител, назначен от съда.Документи за установяване на тези обстоятелства – акт за раждане, удостоверение за качеството настойник, издадено от общински съвет, където е учредено настойничеството и определение от съда за назначаване на особен представител. Когато родители представляват  малолетни деца в сделка за продажба на имот е необходимо да разполагат с разрешение от Агенция за закрила на детето и  дежурен съдия, към районния съд по постоянен адрес на детето (чл.130 от СК).
Родителят на непълнолетния и попечителят на ограничено запретения не са законни представители, те само одобряват личните им действия, защото се грижат за техните интереси.
Има и представителство по пълномощие – само за дееспособни лица. Всяко пълномощно е конкретно изготвено, тъй като за всеки конкретен случай се проверява обемът на представителната власт и правата, които се делегират. При изготвяне на пълномощни е неправилно да се употребяват изразите “да отчуждава” и “да прехвърля”. Те обхващат всякакъв вид възмездни и безвъзмездни сделки и могат да доведат до съществени грешки при тълкуване на волята на упълномощителя. Изрично се уговаря и правото на преупълномощаване.  Пълномощното следва да бъде със заверен подпис и съдържание и придружено с  необходимите декларации ( заверените декларации са валидни само в рамките на календарната година).
Ако има упълномощаване на няколко лица, без да е упоменато, че те могат да действат заедно и поотделно, те могат да действат  и по отделно (чл.39, ал.2 от ЗЗД)

            В даден момент в живота на всеки настъпва времето, когато се решава да направи голямата стъпка - закупуването на имот. Обикновено причините за закупуването са няколко – омръзнало ви е да бъдете наематели и да плащате нечия чужда ипотека или издръжка, събрали сте достатъчно пари и искате да направите инвестиция или просто искате да се сдобиете с кокетна вила или ваканционен апартамент, в който да почивате през лятната или зимна ваканция. Каквато и да е причината, имайте в предвид, че месеците, в които тече процеса по закупуване ще бъдат гарантирано най-вълнуващите в живота ви.  За да регламентираме отношенията си с Вас ние Ви предлагаме „Договор за поръчка“, който  е  два типа: „Договор за поръчка с изключителни права“ и „Договор за поръчка за конкретни имоти“.
            С това ние  от "СТАНДАРТ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ” ще опитаме да  обясним какво трябва да направите и обмислите, преди да започнете процеса по търсенето, какви грешки обикновено се правят и как протича процеса.

1. Изчислете бюджета си!

 Преди да започнете процеса по закупуването трябва много добре да изчислите с какви пари разполагате. Ако закупувате жилище чрез кредит е разумно преди да започнете да търсите да се срещнете с кредитен консултант, който да Ви посъветва каква сума бихте получили. Ние работим в тясно сътрудничество с водещи банки на пазара на ипотечното кредитиране и   ще Ви предложим  най-доброто решение. Необходимо е да предвидите разходите свързани с нотариалното производство и придобиване на имота ( данък придобиване на имущество по ЗМДТ, който за Пловдив е в размер на 2,5% ). Както и размера на комисионното възнаграждение на посредническата агенция.  Нашият  комисион  е в размер на 2% от договорената продажна цена на имот, находящ се на територията на Община. Пловдив и 3% от договорената продажна цена на имот, находящ в териториите на други общини.


2. Намерете подходящия за вас консултант.

В зависимост от типа на имота и региона, в който искате да закупите, ние ще ви насочим към подходящия за вас консултант. СТАНДАРТ  разполага с високо квалифицирани специалисти, които работят в определен регион и съответно имат задълбочено познание за пазара на имоти и самите квартали или населени места, в които искате да закупите. При срещата с консултанта, той ще ви обясни подробно услугите, които предлага СТАНДАРТ  и целия процес по закупуването на имота.

3. Огледите.

Нашия консултант ще ви предложи имоти, отговарящи на вашите критерии на търсене и ще ви осигури достъп до всички тях. Огледите са най-трудната част за потенциалния купувач, така че направете си един списък с неща, които са ви първостепенни – нивото на шума на улицата и квартала, етажът, на който се намира имота, състояние на общите части, нуждае ли се жилището от сериозен ремонт или е достатъчен само един козметичен ремонт и т.н. Най-важното в случая е да зададете обективни параметри на Вашето търсене и и да не се поддавате на моментни импулси. Преценете много добре как бихте се чувствали в даденото жилище и как ще се отрази то на изградената ви вече ежедневна рутина. Задавайте въпроси на консултанта, той знае всички особености за квартала, жилището и типа строителство.

4. Фактори за оценка.

Местоположение и инфраструктура – оценете добре дали мястото, в което сте харесали новия дом е подходящо за вас и каква е прилежащата инфраструктурата. Какъв е транспортът до работата ви, има ли удобни учреждения наблизо – детски градини, търговски комплекси, полицейски управления, болници и т.н. Например, ако сте си харесали кокетна къща или мансарден апартамент в някое от модерните предградия, то най-вероятно ще трябва да предвидите и автомобил (ако нямате такъв) и разходите по горивото. Според последните здравни проучвания, вредният въздух е сочен като причината за  заболявания и ако новото жилище се намира до големи производствени фабрики или главни улици, то вземете и този фактор в предвид.
•    тип строителство – тухла или панел е основният въпрос за вида строителство. Всеки е наясно с недостатъците на панела и предимствата на тухлата, но ако тухленото строителство не се вмества в бюджета ви, то тогава проверете добре коя година е строен панелния блок и какъв е срока за използването му. Все повече на българския пазар навлизат и нови строителни техники, като екологичното строителство и сглобяемите къщи – те са сравнително евтини и имат много добра изолация. Все пак проучете добре фирмата и техническите характеристики на материалите, с които ще бъде строено.
 •   разпределение на стаите и етаж - етажът е особено важен с оглед потенциални проблеми. Първият и последният етаж не са за препоръчване, но ако има сериозна разлика в цената то е добре  да се замислите и да вземете в предвид други фактори. Ако например в блока има асансьор то със сигурност шума на първия етаж ще е повишен, но ако е ниско-етажна кооперация – първият етаж се превръща в предимство. Жилището на последния етаж има своите предимства и недостатъци – от една страна има опасност при повреда в покривната конструкция вие първи да понесете щетите, но от друга страна със сигурност няма да чувате стъпките на съседите отгоре, а и изгледът е приятен.

5. Предварителен договор.

6. Изповядване на сделката.

    Финалът на целия процес по закупуването е изповядването на сделката. Изповядването на сделката става при нотариус, който отново проверява всички документи за тежести и несъответствия, прави справки в Националната база Население  и след това удостоверява сделката за приключена и урежда прехвърлянето на имота. Новият нотариален акт се вписва в държавните регистри.

1. Как да започнем.

Изберете вашия брокер.

Хората, търсещи да закупят имот обикновено се насочват към местата, които им осигуряват най-голям избор и като продавач Вие трябва да си дадете сметка за тези места. Така, че това, което трябва да търсите е:
Екип от професионалисти, посветен на продажбата на вашия имот.
Задълбочено познание на пазара на имоти.
Доказан опит в продажбите на подобен имот.
Уеб сайт с много потребители.
Реклама, която привлича голям брой запитвания.

Купувачът е при нас - към момента над  3 000 активни клиенти са регистрирани в информационната система на СТАНДАРТ;

ВИЕ, нашите продавачи, не заплащате никакви такси и комисиони, преди да има реална сделка с имот и вземате НАПЪЛНО САМОСТОЯТЕЛНО решение за параметрите по продажбата.

Информацията за даден имот е от изключително значение за бързото реализиране на сделката. След основните характеристики като вид на имота (апартамент, къща, офис, парцел) квадратура, местоположение, вид строителство, етаж, обзавеждане, отопление и пр. следва да се направят снимки на имота. Оттук процеса на рекламиране и промотиране в публичното пространство е изцяло задължение на СТАНДАРТ недвижими имоти. Ще обезпечим  целия процес с цел купувачите да са максимално добре информирани по отношение на имота, като организираме най-доброто му представяне.

При продажбата на имот е необходимо да се направи пазарна оценка на имота от специалист. Нашите консултанти имат дълъг опит на пазара на недвижими имоти и могат да ви посъветват за оптималната цена на вашия имот.

Говорете открито с консултанта.

Бъдете точни за вашата цел. Искате ли да достигнете максималната цена или бързо да продадете имота си? Точно определените приоритети ще спомогнат Вие и вашия консултант да развиете оптималната маркетингова стратегия и да направите успешна продажба

2.  Процес на продажба.

След подписването на договора и рекламата на вашия имот, брокерът  ще започне да организира огледи на имота с  потенциални купувачи. За да направите добро впечатление  на  евентуалните купувачи,  вашето жилище трябва да е в най-добрия си вид. Ето няколко примерни действия, които трябва да се предприемат:

Разчистете. Изхвърлете всичко ненужно още сега – стари вестници, списания, домакински уреди, които вече не работят, но ви е жал да ги изхвърлите и т.н. Предимството в случая е, че после при изнасянето няма да ви се налага да мъкнете ненужни вещи.

Дръжте всичко чисто и подредено. Приберете дрехите си, измийте. Добра идея е, ако имате стари или ненужни мебели също да ги изнесете от жилището. Купувачите повече се интересуват от пространството и неговия потенциал – добре подредените мебели ще привлекат погледа, но претрупаните и наблъсканите вещи ще накарат жилището да изглежда по-малко.

Ароматизирайте.Миризмата на цигарен дим може да отблъсне купувачите, така че обмислете идеята за ваза с ароматни цветя или ароматна свещ. Изкуствените ароматизатори не са за препоръчване поради обсебващата си и натрапчива миризма.

Погрижете се за градината или терасата.Ако продавате къща, то градината е един от първите ви приоритети. Не случайно продажбите на къщи са най-много през пролетта, когато всичко е зелено и градините са в разцвета си. В случай, че продавате апартамент то разчистете терасата от дълго трупаните вещи там.

3. Огледи.

Не е нужно да присъствате по време на огледите – все пак купувачите се интересуват само от имота. При огледите потенциалните купувачи се чувстват като натрапници, ако собственика на дома е там. Ако наистина не можете да излезете, то оставете имота да говори сам за себе си.

4. Предложенията.

След множеството огледи започват да идват и предложенията. Има няколко проблемни ситуации, в които може да се окажете.

Офертата е нереалистично ниска.

Решението – не сте принудени да приемете. Просто кажете не. Не са нужни драстични действия, освен, ако нямате няколко предложения едновременно.

Когато купувачът продава жилище, за да купи вашето, имайте в предвид, че сделката може да се проточи във времето, затова послушайте съветите на вашия консултант.

Оценете въпросния проблем – ако е сериозен тогава е логично  да се свали от цената, ако е несъществен може  да не отстъпвате.

Добра ли е сделката? Тогава го оставете да я вземе. В контекста на продажната цена не си заслужава да се притеснявате за нещо, което е сравнително евтино да се замени. В другия случай, поискайте умерена цена.

6. Изповядване на сделката.

Преминал е целият процес по продажбата, вие имате добро предложение и следва финала – изповядването на сделката. Изповядването на сделката става при нотариус, който отново проверява всички документи за тежести и несъответствия, прави справки в Националната база Население  и след това удостоверява сделката за приключена и урежда прехвърлянето на имота. Новия нотариален акт се вписва в държавните регистри.